서울 과밀억제 규제 30년, 이제 손볼 때가 됐나

조선일보 경제 보도에 따르면, 서울연구원이 서울 전역에 일률 적용 중인 과밀억제권역 규제를 지역·산업 특성에 따라 차등화해야 한다는 제안을 내놨습니다. 핵심은 AI·국제업무·R&D 거점에 한해 과밀부담금을 감면하고 대규모 개발사업 심의를 완화하자는 것입니다. 1990년대 초반 설계된 규제 틀이 30년 가까이 거의 그대로 유지돼 온 셈인데, 그 사이 서울의 인구 구조와 산업 지형은 상당히 달라졌습니다.

과밀억제권역은 수도권정비계획법 체계 안에서 공장·대학·대형 건축물의 신·증설을 제한하고 과밀부담금을 부과하는 제도입니다. 도입 당시 목적은 서울 일극 집중을 막겠다는 것이었는데, 지금은 상황이 달라졌습니다. 제조업 비중은 급감했고, 수도권 인구와 산업의 무게 중심은 경기 남부 쪽으로 상당 부분 이동했습니다. 서울 안에서도 강남·마포·여의도 같은 업무 핵심 지역과 외곽 주거 지역을 같은 잣대로 규제하는 것이 현실에 맞지 않는다는 지적은 오래전부터 있었습니다.

이번 제안에서 주목할 부분은 'AI·국제업무 거점'을 명시적으로 거론했다는 점입니다. 단순한 도시계획 논의를 넘어, 디지털 전환 시대에 맞는 입지 규제 재설계를 요구하는 흐름으로 읽힙니다. 데이터센터, 글로벌 기업 본사급 오피스, 첨단 연구시설 같은 대형 개발 수요가 서울 도심에서 규제에 막혀 수도권 외곽이나 해외로 빠져나가는 현상을 막겠다는 의도가 담겨 있습니다.

시장 관점에서 체크해 둘 포인트는 두 가지입니다. 첫째, 이 제안이 실제 법령 개정이나 수도권정비위원회 심의 완화로 이어지는지 여부입니다. 서울연구원의 제안은 정책 제언 수준이며, 실제 규제 완화까지는 중앙정부 협의와 국회 입법 과정이 필요합니다. 단기 재료라기보다는 중장기 정책 방향의 단서로 보는 것이 적절합니다. 둘째, 수혜 지역이 어디냐는 질문입니다. 규제 완화가 특정 지구나 용도지역에 집중될 경우, 해당 지역 내 개발 사업이나 오피스 리츠 관련 자산 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

부동산 개발·건설 섹터 입장에서는 반가운 신호일 수 있습니다. 과밀부담금은 대형 오피스 빌딩이나 복합 개발 사업에서 수백억 원 단위로 부과되는 경우도 있어, 감면 폭에 따라 사업성 계산이 달라질 수 있습니다. 다만 현 시점에서 '어느 구역이, 얼마나, 언제부터'라는 구체적 윤곽이 나오지 않은 상태라 지금 당장 특정 종목에 직접 연결 짓기는 무리입니다. 관련 공시나 후속 정책 발표를 지켜보는 것이 순서입니다.

한편 이 논의는 비슷한 시기에 진행 중인 용인 반도체 클러스터 주거·인프라 개발, 서울 모아타운 소규모 정비사업 가속화 흐름과 맥을 같이합니다. 수도권 전반에서 '어떤 곳에, 어떤 규제를, 어떻게 적용할 것인가'를 다시 그리려는 움직임이 동시다발적으로 나오고 있다는 점은 눈여겨볼 만합니다. 규제 지형이 바뀌면 개발 수익성과 입지 선택이 바뀌고, 그 파급은 건설·시행사뿐 아니라 리츠·자산운용사까지 이어집니다.

결론적으로 이번 서울연구원 제안은 '정책 씨앗' 단계입니다. 아직 발아까지 시간이 필요하지만, 방향 자체는 시장이 오래 기다려온 쪽입니다. 후속 정부 반응과 수도권정비계획 개편 논의 일정을 체크 리스트에 올려두시고, 구체적인 지구 지정이나 법령 개정안이 나오는 시점에 다시 점검해 보시면 좋겠습니다. 🗂️